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9月1日起施行!事關張家口所有業主

來源: 張家口發布 發布日期: 2021年07月09日 瀏覽: 18853

今天上午,張家口市政府新聞辦舉辦《張家口市物業管理條例》解讀新聞發布會,一起來看看重點↓↓↓


(一)關于政府及部門職責。


針對相關部門對物業管理的職能分工較為宏觀的問題,明確了市縣兩級主管部門、各物業管理相關部門等職能部門在物業管理活動中的工作職責,細化了市、縣(區)、街道鄉鎮和居委會四級分工,為妥善解決因物業管理產生的矛盾糾紛提供制度支撐;為堅持和加強黨對物業管理工作的領導,依據《住房和城鄉建設等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》等文件精神,就如何突出在物業管理活動中的黨建引領作用作了規定。


(二)關于業主、業主大會、業主委員會和物業管理委員會。


依據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》,參照北京市等地的做法,對業主、業主大會、業主委員會和物業管理委員會相關內容作了規定。一是設置了相應條款,明確了全體業主的共有區域范圍;二是為使《條例》中業主的權利義務更加清晰,設置條款明確規定了業主的權利義務;三是依據《民法典》的規定,對業主共同決定事項范圍及表決程序進行了規定;四是對業主委員會委員資格的喪失及禁止實施的行為進行了規定;五是考慮到我市目前物業管理的實際情況,設置了物業管理委員會的規定。


(三)關于物業管理服務。


針對業主與物業服務企業就交納物業費時常發生矛盾糾紛的熱點問題,《條例》進行了具體規定,并設置了相應罰則進行制度保障;根據國家對物業服務收費實行市場定價的要求,對物業服務收費標準作了規定,同時為促進物業服務企業提供更好的服務,規定了市住房和城鄉建設主管部門建立物業服務信用評價制度。


(四)關于物業的使用與維護。


對物業管理區域內業主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備的維修作了專門規定,明確了相關部門的具體職責;同時為了防止物業管理區域發生突發事件時出現失管狀態,作了建立應急物業服務機制的規定,同時對街道辦事處(鄉鎮人民政府)的職責予以明確。


張家口市第十四屆人民代表大會

常務委員會公告

第15號


《張家口市物業管理條例》已于2021年4月14日張家口市第十四屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議通過,并于2021年5月28日經河北省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議批準,現予公布,自2021年9月1日起施行。


張家口市人民代表大會常務委員會

2021年6月18日


張家口市物業管理條例


第一章 總則


第一條 為了規范物業管理活動,維護物業管理相關主體的合法權益,改善人民生活和工作環境,打造共建共治共享的社會治理格局,根據《中華人民共和國民法典》和《物業管理條例》等相關法律法規,結合本市實際,制定本條例。


第二條 本市行政區域內的物業管理服務活動適用本條例。


本條例所稱物業管理,是指業主通過自行管理或者共同決定委托物業服務人的形式,對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業、專業單位和其他物業管理人。


第三條 物業管理堅持黨建引領、政府主導、業主自治、多方參與、協商共建的原則。


第四條 市、縣級人民政府應當將物業管理工作納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系,建立物業管理工作聯席會議制度等物業管理綜合協調機制。


鼓勵采用新技術、新方法,促進互聯網與物業管理的深度融合,推動本市物業服務行業的規范和健康發展。


第五條 市、縣級住房和城鄉建設主管部門按照屬地管理原則,負責轄區內物業監督管理工作,履行下列職責:


(一)研究制定物業管理相關政策和物業服務行業規范;


(二)監督管理物業服務企業和從業人員的日常工作;


(三)接受物業服務合同備案和物業承接查驗備案;


(四)監督管理維修資金的提取、使用等有關事宜;


(五)協調處理物業管理矛盾糾紛;


(六)法律、法規規定的其他職責。


第六條 市、縣級有關主管部門依據職責分工,共同做好物業監督管理工作:


(一)民政部門負責指導無物業管理的小區依托居(村)民委員會實行自治管理;


(二)城市管理綜合行政執法部門負責查處物業管理區域內違規飼養家畜家禽,占用和毀壞綠地,擅自伐移樹木,臨街建筑物私自張貼廣告等違法違規行為;依法對擅自改變建筑物、構筑物以及其他設施的用途、形式、色彩或者材質,擅自改變房屋外立面,私搭亂建等違法違規行為實施行政處罰;


(三)市場監督管理部門負責查處物業管理區域內從事無照經營的行為;負責物業管理區域內的電梯、特種設備目錄內鍋爐等特種設備的安全監察工作,查處特種設備安裝、改造、維修和使用等方面的違法違規行為;負責物業管理區域內物業服務收費的監督檢查工作,依法查處各類價格違法違規行為;


(四)公安機關負責開展社區警務工作,加強物業管理區域內治安防范,推進智慧平安社區建設,查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法違規行為;


(五)生態環境主管部門負責物業管理區域內環境保護監督管理工作;


(六)價格主管部門會同相關部門負責實行政府指導價物業服務收費標準的制定與調整;


(七)衛生健康主管部門負責物業管理區域內傳染病防治、生活飲用水衛生監督;


(八)規劃、財政、行政審批、應急、人防、司法等有關部門按照各自職責做好物業監督管理相關工作。


第七條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)履行下列物業監督管理職責:


(一)組織和指導成立業主大會、選舉業主委員會,組建物業管理委員會,組織和指導業主委員會換屆改選,負責業主委員會備案;


(二)指導和監督業主大會、業主委員會依法履行職責;


(三)指導和監督物業服務人依法履行義務,對物業服務實施情況開展監督檢查;


(四)建立物業管理矛盾投訴調解機制,協調處理物業管理糾紛;


(五)負責物業檔案管理,協助開展轄區內物業服務人信用信息采集和核查工作;


(六)法律、法規規定的其他職責。


居(村)民委員會協助和配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)開展物業監督管理相關工作,對業主大會、業主委員會和物業服務人的日常工作進行指導和監督。


第八條 建立黨建引領下的居(村)民委員會、業主委員會、物業服務人協調運行機制,充分調動居民參與積極性,形成社區治理合力。


推動業主委員會成員和物業服務人中的黨員擔任社區黨組織兼職委員,符合條件的社區“兩委”成員通過法定程序兼任業主委員會成員。


第九條 物業服務應當遵守權責一致、質價相符、誠實守信、公平公開競爭的物業服務市場規則,維護享受服務并依規付費的市場秩序。鼓勵物業服務人優化組合、集團化規范運作,深化科技支撐,優化市場環境。


發揮政府職能作用,支持社會資本參與老舊小區物業管理。


第十條 健全人民調解、行政調解、司法調解構成的多元糾紛解決機制,化解物業管理糾紛。


支持、鼓勵物業服務人加入行業協會。物業管理行業協會應當依法制定和組織實施自律性規范,引導物業服務人增強服務意識,及時調解行業糾紛。


第二章 前期物業管理


第十一條 在業主、業主大會選聘物業服務人之前,建設單位選聘物業服務人的,應當簽訂書面的前期物業服務合同。


前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定。


第十二條 前期物業服務合同期限屆滿前,業主委員會或者業主與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。


第十三條 業主大會成立之前的住宅區(別墅除外)公共性物業服務收費實行政府指導價。


實行政府指導價的住宅區物業服務收費,由市、縣級人民政府價格主管部門會同住房和城鄉建設主管部門制定等級基準價及其浮動幅度和相關物業服務收費標準,并向社會公布。


第十四條 建設單位應當按照規劃建設物業管理用房。物業管理用房屬于全體業主共有,主要用于物業服務人開展物業服務和業主委員會日常辦公,由物業服務人負責維修、養護,不得買賣、抵押或者改作他用。


第十五條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導開展物業承接查驗工作并公開結果,監督物業項目有序交接。物業服務人承接物業前,應當按照國家、省有關規定和前期物業服務合同的約定,與建設單位共同對物業共有部位、共用設施設備進行檢查和驗收,并邀請業主代表以及物業所在地的縣級住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會參加,也可以聘請相關專業機構予以協助,物業承接查驗的過程和結果可以公證。


第十六條 經現場查驗,物業符合交付條件的,前期物業服務人應當與建設單位簽訂物業承接查驗協議,作為前期物業服務合同的補充協議,與前期物業服務合同具有同等的法律效力。


第十七條 前期物業服務人應當自物業交接三十日內,按有關規定向物業所在地的縣級人民政府住房和城鄉建設主管部門辦理備案手續。


第十八條 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日當月所發生的物業服務費,由建設單位負擔。


第三章 業主、業主大會、業主委員會和物業管理委員會


第十九條 房屋的所有權人為業主。公有住房尚未出售的,產權單位是業主;已出售的,購房人是業主。


尚未登記取得所有權,但基于買賣、贈與、繼承、拆遷或者征收補償等法律行為已經合法占有該房屋的人,認定為物業管理中的業主。


第二十條 物業管理區域內的以下部分屬于業主共有:


(一)道路、綠地,但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外;


(二)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車輛的車位;


(三)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、電梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,架空層、設備層或者設備間等;


(四)物業服務用房和其他公共場所、公用設施;


(五)法律法規規定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。


第二十一條 業主在物業管理活動中,享有下列權利:


(一)自行管理物業;


(二)要求物業服務人按照物業服務合同的約定提供服務;


(三)提議召開業主大會,并就物業管理的有關事項提出建議;


(四)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;


(五)參加業主大會會議,行使投票權;


(六)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;


(七)監督業主大會籌備組、業主委員會或者物業管理委員會的工作;


(八)監督物業服務人履行物業服務合同;


(九)對共有部位、共用設施設備和相關場地使用享有知情權、監督權和收益權;


(十)監督維修資金的管理和使用;


(十一)法律法規規定的其他權利。


業主行使權利不得危及物業的安全,不得損害其他業主的合法權益。


第二十二條 業主應當履行下列義務:


(一)遵守管理規約和業主大會議事規則;


(二)遵守物業管理區域內共有部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發事件等方面的制度要求;


(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會或者物業管理委員會作出的決定;


(四)配合物業服務人實施物業管理;


(五)按照規定交納維修資金;


(六)按時足額交納物業費;


(七)履行房屋安全使用責任;


(八)法律法規規定的其他義務。


業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。


第二十三條 業主可以成立業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。


第二十四條 一個物業管理區域內,已交付業主的專有部分達到建筑物總面積百分之五十以上的,占業主總人數百分之五以上的業主、專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業主或者建設單位均可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出成立業主大會的申請。


物業管理區域業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。


第二十五條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當自收到業主提出籌備業主大會書面申請之日起六十日內,負責組織、指導成立首次業主大會籌備組。


首次業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表和居(村)民委員會代表組成。籌備組成員人數應當為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的二分之一,籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任。


籌備組中業主代表的產生,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者居(村)民委員會組織業主推薦。


籌備組應當自成立之日起七日內,將成員名單、分工、聯系方式等在物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不得少于七日。


第二十六條 籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式就確定的事項在物業管理區域內顯著位置公告。業主對公告內容有異議的,籌備組應當研究處理并在首次業主大會會議召開前作出答復。


第二十七條 業主大會籌備組應當自成立之日起九十日內,在物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下,組織召開首次業主大會會議。


第二十八條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則并選舉產生業主委員會之日起成立。


業主委員會選舉產生后,籌備組應當在五日內向業主委員會移交籌備期間的全部資料,資料移交后籌備組自行解散。


第二十九條 業主大會決定下列事項:


(一)制定和修改業主大會議事規則、管理規約;


(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;


(三)選聘和解聘物業服務人或者其他管理人;


(四)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;


(五)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;


(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;


(七)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;


(八)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。


業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第五項至第七項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。


第三十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議,業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經百分之二十以上業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。


業主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯網方式召開。召開業主大會會議的,業主委員會應當于會議召開十五日前通知全體業主,將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等在物業管理區域內顯著位置公示,并報物業所在地的居(村)民委員會。居(村)民委員會應當派代表列席會議。


業主委員會未按照規定召集業主大會會議的,業主可以請求物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期召集;逾期仍未召集的,由物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召集。


第三十一條 業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主大會和業主的監督,具體職責如下:


(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況,業主委員會履職情況;


(二)業主大會作出決定三十日內,代表業主大會與選聘的物業服務人簽訂、續簽或者解除物業服務合同,公開物業服務事項和物業服務費交納標準;


(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務人履行物業服務合同;


(四)監督管理規約的實施,督促不交納物業管理服務費的業主限期交納;


(五)組織業主對物業共有部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認,并監督實施;


(六)業主大會賦予的其他職責。


第三十二條 業主委員會由五至十一人單數組成,任期不超過五年,可連選連任,具體人數由業主大會決定。


業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并應當符合下列條件:


(一)具有完全民事行為能力;


(二)遵紀守法、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力;


(三)本人、配偶及其直系親屬與物業服務人無直接的利益關系;


(四)未被列為失信被執行人;


(五)未有法律法規規定的其他不宜擔任業主委員會委員的情形。


社區黨組織引導和支持業主中的黨員積極參選業主委員會委員,通過法定程序擔任業主委員會委員。


業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議,推選業主委員會主任一人、副主任一至二人,并在推選完成之日起三日內,在物業管理區域內顯著位置公示業主委員會主任、副主任和其他委員的名單、分工、聯系方式。


第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業所在地的縣級住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。黨組織的設立情況應當納入業主委員會的備案要求。


備案資料齊全的,物業所在地的縣級住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在五日內出具備案證明。


業主委員會可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業主委員會印章,應當根據業主委員會會議的決定。


業主委員會任期內,備案事項發生變更的,應當自變更之日起三十日內將變更內容書面報告備案部門。


第三十四條 業主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業主委員會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開,至少每兩個月召開一次;經三分之一以上業主委員會委員提議,業主委員會應當召開臨時會議。


定期會議和臨時會議應當有過半數委員參加,委員不得委托他人參加。


業主委員會應當在會議召開五日前將會議議題告知物業所在地的居(村)委員會,并聽取意見和建議。居(村)民委員會可以根據情況派代表參加。


業主委員會決定的事項應當經過半數委員簽字同意。會議結束后三日內,業主委員會應當將會議情況以及確定事項在物業管理區域內顯著位置公示。


第三十五條 業主委員會應當建立信息公開制度,在物業管理區域內顯著位置及時向業主公布下列事項:


(一)管理規約、業主大會議事規則;


(二)業主大會和業主委員會的決定;


(三)物業服務合同;


(四)物業維修資金的籌集、使用情況;


(五)物業共有部位、共用設施設備的使用和收益情況;


(六)占用業主共有的道路或者其他場地劃設車位的設置、處分和收益情況;


(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;


(八)其他應當向業主公開的事項。


前款第四項至第七項規定的內容,應當每年至少公布一次。


第三十六條 業主委員會委員有下列情形之一的,委員資格自情形發生之日起自然終止,由業主委員會向業主公示,并提請業主大會確認:


(一)不再是本物業管理區域內業主;


(二)以書面形式向業主委員會提出辭職;


(三)因健康等原因無法履行職責且未提出辭職;


(四)法律、法規或者業主大會議事規則、管理規約等規定的其他情形。


第三十七條 業主委員會委員不得實施下列行為:


(一)阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定;


(二)虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料;


(三)拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料,妨礙業主委員會換屆交接工作;


(四)擅自使用業主大會、業主委員會印章;


(五)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務合同;


(六)將業主共有財產借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業主共有財產;


(七)與物業服務人有可能影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換;


(八)泄露業主信息;


(九)侵害業主合法權益的其他行為。


業主委員會委員有前款規定的第(一)項至第(五)項行為的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令業主委員會提請業主大會罷免有關委員資格。在委員資格被罷免前,業主委員會應當停止該委員履行職責,并向業主公示。


第三十八條 業主委員會成員資格終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。


拒不移交的,業主委員會可以請求物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)督促移交,公安機關依法予以協助。


第三十九條 業主委員會任期屆滿前六個月,應當書面報告街道辦事處(鄉鎮人民政府)。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到書面報告之日起六十日內組建換屆小組,并在業主委員會任期屆滿前,由換屆小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。業主委員會未按規定提出申請的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當督促其履行職責。


業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內,將其保管的檔案資料、印章及業主共同所有的其他財物移交新一屆業主委員會。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當做好移交監督工作。


換屆改選小組成立至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得就選聘、解聘物業服務人等事項組織召開業主大會會議。


第四十條 業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。


業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。


第四十一條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組建物業管理委員會。物業管理委員會作為臨時機構,組織業主共同決定物業管理事項,并推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。


第四十二條 有下列情形之一的,可以組建物業管理委員會:


(一)不具備成立業主大會條件;


(二)具備成立業主大會條件,但是確有困難未成立;


(三)業主大會成立后,未能選舉產生業主委員會。


第四十三條 物業管理委員會組建、運行的具體辦法,由市政府組織有關部門制定。


第四章 物業管理服務


第四十四條 業主可以自行管理物業,也可以委托他人管理;委托物業服務人提供物業服務的,一個物業管理區域應當選定一個物業服務人提供物業服務。


電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修和養護,應當由符合資質的專業機構或者人員實施。


第四十五條 業主委員會應當代表業主與物業服務人簽訂書面合同,就物業服務內容和標準、費用、物業服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。


市住房和城鄉建設主管部門應當會同有關部門制定物業服務合同示范文本,并向社會公布。


第四十六條 物業服務人承接物業時,應當與業主委員會或物業管理委員會辦理物業驗收手續。


第四十七條 物業服務合同可以約定物業服務履約保證金。物業服務履約保證金主要用于物業服務人擅自退出、終止物業服務后,業主大會選聘新的物業服務人前,物業管理區域內基本生活秩序的維護。


第四十八條 物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人,或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。


第四十九條 物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄,如實公示、及時更新下列信息,并且可以通過互聯網方式告知全體業主:


(一)物業服務人的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話;


(二)物業服務內容和標準、收費標準和方式等;


(三)電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等;


(四)上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算;


(五)上一年度公共水電費用分攤情況、物業費、公共收益收支與維修資金使用情況,其中電梯相關費用的收支情況應當單獨立賬并公布;


(六)業主進行房屋裝飾裝修活動的情況;


(七)物業管理區域內車位、車庫的出售和出租情況;


(八)其他應當公示的信息。


業主或者業主委員會對公示信息有異議的,物業服務人應當及時予以答復。


第五十條 物業服務收費實行市場調節價。


市住房和城鄉建設主管部門應當發布住宅小區物業服務項目清單,明確物業服務內容和標準。物業管理行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則,供業主和物業服務人在協商物業費時參考。


物業服務合同期內,物業服務人不得擅自調整物業服務收費標準。確需調整的,應當公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料在小區顯著位置公示征求意見,并經業主大會同意后,與業主委員會簽訂變更協議。


第五十一條 業主應當根據物業服務合同約定的付費方式和標準,按時足額交納物業服務費。


物業服務人不得以業主拖欠物業費、不配合管理為由,減少服務內容或者降低服務質量;不得采取停止供電、供水、供熱、供氣或者限制業主交納水費等方式催交物業費。


第五十二條 物業服務合同期限屆滿前六個月,業主委員會應當組織業主共同決定續聘或者另聘物業服務人,并將決定書面告知原物業服務人。原物業服務人接受續聘的,雙方應當在物業服務合同屆滿前重新簽訂物業服務合同。物業服務人不接受續聘的,應當提前九十日書面告知業主或者業主委員會。


物業服務合同期限屆滿、業主沒有共同作出續聘或者另聘物業服務人決定,物業服務人按照原合同繼續提供服務的,原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間,任何一方提出終止合同的,應當提前六十日書面告知對方。


第五十三條 業主大會依照法定程序共同決定解聘物業服務人的,可以解除物業服務合同,決定解聘的,應當提前六十日書面通知物業服務人。


依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的,除不可歸責于業主的事由外,業主應當賠償損失。


第五十四條 物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業管理區域,將物業服務用房、相關設施、物業服務所必須的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人,配合新物業服務人做好交接工作,并如實告知物業的使用和管理狀況。


原物業服務人不得以業主欠交物業服務費、對業主大會決定有異議等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。


原物業服務人拒不移交或者拒不退出物業管理區域的,業主委員會可以請求物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)督促移交。


第五十五條 建立物業服務信用評價制度。市住房和城鄉建設主管部門應當對物業服務人進行信用評價,并記入市物業服務人信用信息管理平臺。


第五章 物業的使用與維護


第五十六條 業主、物業使用人、物業服務人應當遵守有關法律法規,遵守管理規約和業主大會的決定,并在物業管理區域內禁止下列行為:


(一)破壞或者改變房屋承重結構、主體結構;


(二)擅自將住宅改變為經營性用房或者擅自改變建筑物及其附屬設施用途;


(三)擅自利用共有部位、共用設施設備進行經營;


(四)破壞、占用或者擅自改建物業共有部位,破壞、占用或者擅自遷移共用設施設備;


(五)擅自占用或者挖掘物業區域內的道路、場地;


(六)侵占綠地,損毀樹木、綠化設施;


(七)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道;


(八)存放易燃、易爆、劇毒或者放射性物質等危險物品;


(九)破壞或者擅自停用公共消防設施和器材;


(十)擅自拆改供水、排水、電纜、供暖等管線;


(十一)隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天燒烤、露天焚燒雜物,制造超過規定標準的噪聲、震動、光源;


(十二)擅自架設電線、電纜,加裝車輛充電設施,在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、刻畫,在樓道等共有部位堆放物品;


(十三)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位,違反規定停放車輛;


(十四)違反規定飼養動物或者種植植物;


(十五)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。


第五十七條 經業主大會決定,利用物業共有部位、共用設施設備進行經營所得收益在扣除合理成本后歸全體業主所有,應當主要用于補充維修資金,也可以按照業主大會的決定進行使用。


經業主大會決定,收益資金可以由物業服務人代收代管。收益資金由物業服務人代收代管的,應當單獨列賬,獨立核算,接受業主委員會的監督;收益資金由業主委員會自行管理的,應當以業主委員會名義開設賬戶,接受居(村)民委員會的監督。收益資金收支賬目應當每半年公示一次,接受業主監督。


第五十八條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務人,遵守物業服務人提示的合理注意事項,并配合其進行必要的現場檢查。


裝飾裝修造成物業共有部位、共用設施設備損壞的,業主、物業使用人應當及時修復;造成損失的,應當依法承擔賠償責任。


第五十九條 業主應當依法足額交納住宅維修資金。住宅維修資金屬于業主所有,用于物業保修期滿后物業共有部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。


住宅維修資金管理的具體辦法由市人民政府制定。


第六十條 建筑物專有部分存在安全隱患,危及公共利益或者他人合法權益的,相關業主應當及時采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。


業主不履行維修養護義務的,可以由物業服務人報經業主委員會或物業管理委員會同意,或者按照管理規約的約定,代為維修養護或者采取應急防范措施,費用由業主承擔。


第六十一條 物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫,應當首先滿足業主的需要。用于出售的,應當優先出售給本物業管理區域內的業主;不出售或者尚未售出的,應當提供給本物業管理區域內的業主使用。滿足業主需要后仍有空余的,可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。


物業區域內劃設車位、停放車輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車道,不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。


第六十二條 物業服務人應當對物業管理區域內的電梯、消防設施等易于發生安全風險的部位和設施設備加強日常巡查和定期養護,采取必要的安全保障措施,消除安全隱患。


第六十三條 業主長期空置房屋等物業設施的,應當告知物業服務人,并與物業服務人就緊急情況處置等事項簽訂協議,物業服務費的收費標準可以由雙方具體約定,但業主不得以房屋空置未接受或者無需接受物業服務為由拒絕支付物業服務費。


第六十四條 新開發建設項目,建設單位可以接受專業設施設備專業運營單位委托,按照國家技術標準和專業技術規范建設物業管理區域內業主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備;經驗收合格,將專業設施設備及工程圖紙等資料交由專業運營單位承擔維修、養護和更新改造責任。


已入住項目,物業管理區域內業主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備發生故障、不能正常使用的,物業服務人應當立即報告相關專業運營單位;專業運營單位應當及時采取措施,排除故障。


專業運營單位對專業設施設備進行維修、養護和更新改造,進入物業管理區域的,業主、物業使用人和物業服務人應當予以配合,不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業。


第六十五條 本市建立應急物業服務機制。物業管理區域突發失管狀態時,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織有關單位確定應急物業服務人,提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。


提供應急物業服務的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月,費用由全體業主承擔。


應急物業服務期間,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織業主共同決定選聘新物業服務人,協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。


第六章 法律責任


第六十六條 業主違反本條例第五十一條第一款規定,欠交物業服務費的,物業服務人可以催告業主在合理期限內交納,業主委員會或物業管理委員會應當予以協助;逾期仍不交納的,物業服務人可以依法提起訴訟或申請仲裁。


物業服務人違反第五十一條第二款規定,采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業費的,處三千元以上五千元以下罰款;采取限制業主交納水費的方式催交物業費的,處一千元以上三千元以下罰款。


第六十七條 物業服務人違反本條例第五十四條第一款規定的,由縣級住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期不改的,對物業服務人予以通報,對拒不移交有關資料或者財物的,處一萬元以上十萬元以下的罰款;拒不退出物業管理區域的,自規定時間屆滿次日起處每日五千元的罰款。物業服務人有違反治安管理行為的,由公安機關依法給予治安管理處罰。


第六十八條 業主、物業使用人、物業服務人違反本條例第五十六條規定的,有關當事人有權勸阻、制止;勸阻、制止無效的,可以向有關主管部門報告或者投訴;自身合法權益受到侵害的,可以依法向人民法院提起訴訟。


第六十九條 違反本條例第五十七條規定,物業服務人挪用、侵占公共收益的,由縣級住房和城鄉建設主管部門責令退還,并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款。


第七十條 違反本條例第六十一條第一款規定,將車位、車庫提供給業主以外的其他人的,由縣級住房和城鄉建設主管部門責令限期改正,有違法出租所得的,責令退還違法所得;拒不改正的,按每個違法出租車位處五千元以上一萬元以下的罰款。


第七十一條 其他違反本條例規定的行為,本條例未作出處罰的,依照相關法律、法規的處罰規定執行。


第七十二條 負有物業監督管理職責的有關部門及其工作人員違反本條例規定,在物業監督管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,對責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。


第七章 附則


第七十三條 業主自行管理或者委托物業服務人以外的其他管理人管理物業的,參照本條例的有關規定執行。


第七十四條 察北管理區、塞北管理區和張家口經濟開發區按照本條例執行。


第七十五條 本條例自2021年9月1日起施行。


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